/ Nyheder / Dom om udgifter dækket af lejer ud over lejen

Dom om udgifter dækket af lejer ud over lejen

Højesteret har den 21. september 2017 afsagt den seneste dom om udlejers muligheder for at kræve udgifter dækket af lejer ud over lejen. Retten har måske givet ny mulighed for regulering af lejen i boliglejemål med fri lejefastsættelse.

Af

Højesteret har den 21. september 2017 afsagt den seneste dom om udlejers muligheder for at kræve udgifter dækket af lejer ud over lejen. Retten har måske givet ny mulighed for regulering af lejen i boliglejemål med fri lejefastsættelse.

I GD 2009/48 H kom den første dom, hvor Højesteret fastslog, at det kræver lovhjemmel, hvis udlejer skal kunne kræve udgifter i forbindelse med lejemålet dækket af lejer ud over lejen. Dommen handlede om lejerens betaling for vand, hvor hjemlen i lejeloven alene giver mulighed for betaling ud over lejen, når der er målere på vandet. Den næste dom kom i 2016 – GD 2016/51 H, hvor Højesteret denne gang tog stilling til betaling ud over lejen af gebyr for benyttelse af betalingsservice. Igen fandt Højesteret, at der var et krav om lovhjemmel, men også at denne lovhjemmel ikke fandtes.

Begge sager handlede om lejemål, hvor lejen var begrænset af lovgivningens almindelige regler om lejefastsættelse og lejeregulering, og et af argumenterne for afgørelserne var, at når lejen er begrænset af lovgivningens regler, skal udlejer ikke kunne kræve de sædvanlige driftsudgifter dækket ud over lejen.

Den nye dom

Den nye dom, Højesteret har afsagt, handlede, i modsætning til de to første domme, om et lejemål, hvor lejen var fastsat frit jf. BRL § 15 a og LL § 53. Spørgsmålet var, om disse lejemål overhovedet var omfattet af kravet om lovhjemmel, for at kunne kræve betalinger ud over lejen. Og hvis de var, om hjemlen til den frie lejefastsættelse opfyldte kravet om lovhjemmel til at kræve betalinger ud over lejen. I den konkrete sag var der tale om lejers betaling af udgifter til renovation ud over lejen.

Højesteret fastslår i dommen, at lejemål, hvor det er aftalt, at lejen er fastsat frit, også er omfattet af kravet om lovhjemmel, hvis der skal kræves betalinger ud over lejen. Herefter mener Højesteret heller ikke, at hjemlen til at fravige lovens regler om lejefastsættelse og -regulering, giver hjemmel til at aftale, at lejer skal dække driftsomkostninger ud over lejen. Alle driftsomkostninger i henhold til lejeloven og boligreguleringsloven må således dækkes af lejen, medmindre der er en lovhjemmel til at kræve betaling ud over lejen.

Grundlæggende kan det være svært at se, hvor beskyttelseshensynet i forhold til lejerne ligger, når der nu frit kan aftales en leje udlejer og lejer imellem. Her henviser Højesteret til, at det gerne skal være så gennemskueligt for lejeren som muligt, hvordan lejen opkræves og reguleres efterfølgende.

Højesterets begrundelse

Det er måske ikke så overraskende, at Højesteret kommer til dette resultat. Det er derimod noget overraskende, den måde Højesteret konkret formulerer sin begrundelse på, fordi Højesteret samtidig tilsyneladende anlægger en noget mere fri fortolkning af mulighederne for at regulere lejen i lejemål, hvor lejen fastsættes frit ved aftalens indgåelse.

Konkret lyder Højesterets begrundelse: ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen.” [Fremhævet red.].

Hidtil har de fleste fortolket reglerne om fri lejefastsættelse sådan, at der kunne reguleres efter nettoprisindekset jf. LL § 53, stk. 6, og tages forbehold for regulering efter lovgivningens almindelige regler (Se bl.a. GA 2016/01). Men fordi niveauerne for den almindelige lejeregulering ofte ligger under den aftalte leje, var det alene indeksreguleringen, der reelt kunne give en regulering af lejen. Reglerne har ikke været anvendt og fortolket på den måde, at hjemlen til den frie lejefastsættelse også betyder en hjemmel til frit at aftale en anden regulering af lejen end dem, der fremgår af loven. Det kunne f.eks. være en trappeleje, en fast procentregulering el. andet.

Det skal hertil siges, at der ikke i Højesterets afgørelse er yderligere bidrag til forståelsen af denne del af begrundelsen, ud over at der lægges vægt på gennemskuelighed for lejeren. Hvis man kigger på tidligere afgørelser fra Højesteret om fortolkningen af aftalte reguleringer af lejen, er der heller ikke i disse afgørelser anlagt en skærpet og meget indskrænkende fortolkning af LL § 53. Se hertil GD 2010/03 H om kombinationsregulering og GD 2010/35 H om to aftalte regulering.

Det er måske nok lidt vel hurtigt at antage, at der nu er frit lejde til at aftale andre reguleringsformer end nettoprisindeksregulering jf. LL § 53, stk. 6, i lejeaftaler, hvor lejen fastsættes frit, Højesteret har jo samtidig afvist, at friheden i hvert fald ikke strækker til at aftale betalinger ud over lejen. Hvor grænserne går og om det egentlig var det, Højesteret mente med formuleringen, kan derfor på nuværende tidspunkt være svært at fastslå. Hvis man vælger at tage Højesteret på ordet, må det dog anbefales, at man sikrer sig, at aftalen om regulering er gennemskuelig og nem at forstå for lejeren. Man skal i hvert fald gøre sig klart, at hvis en aftalt regulering kendes ugyldig, som uhjemlet eller fordi den er uigennemskuelig for lejeren, vil der være risiko for, at lejen fremadrettet helt eller delvist ikke vil kunne reguleres.

 

Læs dommen