/ GD 2023/29 Ø

GD 2023/29 Ø

LL § 187

Fremsendelse af fraflytningsrapport ved L’s udtræden af fraflytningssynet, L’s betaling til opsparingskonto for egen vedligeholdelsesforpligtelse

L1 og L2 indgik en lejeaftale i 2016, hvor lejerne havde den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse og skulle indbetale kr. 235,00 månedligt til en opsparingskonto, hvor en eventuel saldo ville blive udbetalt ved fraflytningen.

Den 2. marts 2019 blev der afholdt flyttesyn, hvor L2 deltog med en udlejerrepræsentant, som tog billeder af lejemålet og udfærdigede fraflytningsrapporten. Billederne skulle dog først downloades på en computer og indsættes i rapporten.

I mellemtiden forlod L2 lejemålet, inden billederne var indsat i computeren, hvorefter U samme dag sendte rapporten.  

Ovenstående arbejdsgang blev godkendt i begge instanser, da det på baggrund af forklaringerne blev lagt til grund, at L2 havde fuldmagt til at repræsentere L1, og forholdet kunne sidestilles med, at en lejer ikke ønskede at kvittere for modtagelse af rapporten.

Landsretten konstateret endvidere, at begge lejere var indkaldt på korrekt vis ved fremsendelse af en mail til L2´s mailadresse, som parterne konsekvent havde anvendt under lejemålets beståen.

U’s krav på istandsættelse blev herefter taget til følge med undtagelse af en udgift til udskiftning af gulv, som U ikke havde godtgjort at være forårsaget af L’s misligholdelse. Opkrævningen af det månedlig beløb til opsparing til vedligeholdelse fandtes ikke at være uberettiget.

Dom afsagt af Østre Landsret, 16. afd., 31. marts 2023 (BS-38191/2022-OLR)

Østre Landsrets dom af 31. marts 2023

16. afd., sag BS-38191/2022-OLR

Tidligere instans:
Næstved Boligrets dom af 7. september 2022

Resume
Sagen angik, om et ejendomsselskab som udlejer var berettiget til at opkræve diverse udgifter til renovering af lejemål efter fraflytning hos lejerne. Landsretten lagde efter forklaringerne for boligretten til grund, at lejer selv valgte at forlade fraflytningssynet før fraflytningsrapporten var færdig, hvilket måtte sidestilles med, at lejer ikke ønskede at kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten. Ejendomsselskabet havde derfor været berettiget til at sende fraflytningsrapporten efter fraflytningssynet. Da rapporten endvidere blev sendt rettidigt, tiltrådte retten ligeledes, at kravet vedrørende istandsættelses ikke var bortfaldet. Retten tiltrådte endvidere boligrettens opgørelse af det nødvendige arbejde i forbindelse med fraflytningen og, at ejendomsselskabet ikke havde godtgjort, at lejerne havde misligholdt lejemålet. Der var derfor ikke grundlag for krav om erstatning for fuld udskiftning af gulvet. For så vidt angik vedligeholdelseskontoen tiltrådte retten, at kontoen måtte betragtes som en opsparing for lejerne, som alene havde været benyttet til udbedring af forhold, som lejerne havde vedligeholdelsespligten for. Opkrævningen havde herefter ikke været uberettiget. Landsretten stadfæstede derfor boligrettens dom. 

Sag BS-38191/2022-OLR

(16. afdeling)

[person1] og

[person2]

(advokat Claus Emil Engel Johansen for begge)

Mod

[virksomhed1] ApS

Boligetten i Næstved har den 7. september 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS46236/2021-NAE).

Landsdommerne Lone Dahl Frandsen, Dorthe Wiisbye og Kristoffer Gammelgaard Petersen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Sagen har været behandlet efter retsplejelovens kapitel 39 om behandling af sager om mindre krav (småsager). Ankesagen har været behandlet skriftligt.

Sagen drejer sig om, hvorvidt indstævnte, [virksomhed1] ApS, er berettiget til at opkræve udgifter til renovering af lejemål efter fraflytning hos appellanterne, [person2] og [person1], og herunder om, hvorvidt [virksomhed1] ApS kan fremsatte krav mod [person2] og [person1] i henhold til en fraflytningsrapport, som blev sendt efter fraflytningssynet.

Påstande

[person1] og [person2] har nedlagt følgende påstand:

  1. Indstævnte skal anerkende, at appellanterne ikke skal betale 4.144,35 kr. til indstævnte.
  2. Indstævnte skal betale 13.931,43 kr. til appellanten, [person2], med tillæg af procesrente fra den 2. marts 2021, subsidiært fra sagens anlæg.
  3. Indstævnte skal betale 13.931,43 kr. til appellanten, [person1], med tillæg af procesrente fra den 2. marts 2021, subsidiært fra sagens anlæg.

[virksomhed1] ApS har påstået frifindelse.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget de fremsatte anbringender for boligretten.

[person1] og [person2] har supplerende gjort gældende, at der i lejekontrakten er to modstridende punkter, idet der både afsættes penge til en vedligeholdelseskonto efter dagældende lejelovs § 22, stk. 1, og samtidig er det noteret, at de som lejere har den indvendige vedligeholdelse af lejemålet.

Endvidere er det gjort gældende, at forholdet mellem vedligeholdelsespligten og -kontoen heller ikke er udspecificeret i lejekontraktens § 11, som derimod pålægger dem en større vedligeholdelsespligt, end det er muligt efter lejeloven. Disse vilkår er derfor ugyldige. Ved intern strid i lejekontrakten må man efter koncipistreglen falde tilbage på lejelovens udgangspunkt om, at udlejer betaler for vedligeholdelse, idet lejernes vedligeholdelsespligt ikke er afgrænset over for udlejers, jf. den dagældende lejelovs § 22, stk. 2.

[virksomhed1] ApS har supplerende gjort gældende, at skaderne på gulvene nødvendiggjorde en fuldslibning og tre gange lak. Ved hver fuldslibning sker der et værditab på ¼ af gulvets værdi. Opsparingskontoen har været frivillig fra lejernes side, og de har løbende anvendt kontoen til dækning af skader, som de selv har forårsaget.

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter forklaringerne for boligretten lægger landsretten til grund, at [person2] havde fuldmagt fra [person1] til at handle på hans vegne i forhold til fraflytningssynet, og at [person2] selv valgte at forlade fraflytningssynet ca. kl. 10.30-10.40, før fraflytningsrapporten var færdig, og at denne blev sendt til hende per mail samme dag kl. 11.19.

Landsretten tiltræder, at det forhold, at en lejer selv vælger at forlade fraflytningssynet, før fraflytningsrapporten er færdig, må sidestilles med den situation, at en lejer ikke ønsker at kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten. [virksomhed1] ApS har derfor været berettiget til at sende fraflytningsrapporten efter fraflytningssynet. Da fraflytningsrapporten endvidere blev sendt rettidigt, tiltræder landsretten ligeledes, at kravet vedrørende istandsættelse ikke er bortfaldet.

Landsretten tiltræder endvidere boligrettens opgørelse af de nødvendige arbejder i forbindelse med fraflytningen, og tiltræder, at [virksomhed1] ApS ikke har godtgjort, at [person2] og [person1] har misligholdt lejemålet. Der er derfor ikke grundlag for kravet på erstatning svarende til 25 % af prisen for en fuld udskiftning af gulvet.

For så vidt angår vedligeholdelseskontoen tiltræder landsretten endelig, at denne konto må betragtes som en opsparing for [person2] og [person1], og at kontoen alene har været benyttet til udbedring af forhold, som de havde vedligeholdelsespligten for. Opkrævningen har herefter ikke været uberettiget.

Landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part.

THI KENDES FOR RET:

Boligrettens dom stadfæstes.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part.