/ GD 2023/33 Ø

GD 2023/33 Ø

LL § 171, stk. 1, nr. 1 (tidl. LL § 83, stk. 1, nr. A)

LL § 172, stk. 1, nr. 2 (tidl. LL § 84, stk. 1, nr. B)

U, der ønskede at opsige L, fordi U skulle udvide sin egen bolig, fik ikke medhold i opsigelse af L grundet en konkret afvejning af parternes interesser.

U, der var flyttet sammen med sin ægtefælle i U’s bolig, opsagde i juni 2020 L, fordi U og ægtefællen, der begge var gangbesværede ønskede at etablere en handikaplift og et badeværelse i boligens stueplan. Det krævede en sammenlægning med L’s bolig, hvorfor U opsagde L med henvisning til LL § 171, stk. 1, nr. (opsigelse grundet U’s eget brug af det lejede).

Til trods for at både bolig- og landsretten fastslog, at opsigelse til eget brug efter LL § 171, stk. 1, nr.1 godt kan anvendes i situationer, hvor U har brug for at sammenlægge boliger, anså de U’s opsigelse for uberettiget, og gav derfor ikke U medhold i opsigelsen.

Landsretten lagde vægt på parternes interesser i sagen og på den konkrete situation, herunder bl.a. at U havde 366 m2 bolig i forvejen, og derfor godt kunne indrette sig med lift og badeværelse i så stor en bolig. Ydermere at U havde udlejet et større boligareal ud til en anden lejer kort tid inden, og det blev oplyst, at U ikke på noget tidspunkt havde tilbudt L en anden bolig. Disse elementer medførte en samlede vurdering, og landsretten fandt på den baggrund opsigelsen urimelig, jf. LL § 172, stk. 1, nr. 2.

Dom afsagt af Helsingør Byret, den 3. november 2022.

Dom afsagt af Østre Landsret den 10. maj 2023 (BS-46570/2022-OLR)

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 10. maj 2023

Sag BS-46570/2022-OLR (13. afdeling)

[person1] (advokat Carsten Bo Løjborg)

mod

[person2]

(advokat Morten Hansen-Nord)

Retten i Helsingør har den 3. november 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS36045/2020-HEL).

Landsdommerne Thomas Lohse, Jesper Jarnit og Pia Hjort Mehlbye (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellanten, [person1], har som for byretten nedlagt påstand om, at [person2] skal anerkende opsigelsen af 29. juni 2020 vedrørende lejemålet beliggende [adresse1] (B), 1, [by1]. [person1] har endvidere nedlagt påstand om, at [person2] skal fraflytte lejemålet med et af Østre Landsret fastsat varsel.

Indstævnte, [person2], har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

[person3] er ikke på tidspunktet for landsrettens behandling af sagen flyttet ind i [person1]s bolig på [adresse1] i [by1].

Forklaringer

[person1], [person2] og [person3] har afgivet supplerende forklaring.

[person1] har forklaret bl.a., at hans helbred er blevet dårligere siden byrettens dom. Han har besluttet foreløbigt at udskyde den planlagte rygoperation på [Hospitalet], da risikoen for komplikationer er for stor. Han har boet i hovedhuset siden 1986. Han opholder sig for tiden mest i husets stueplan, men han er indimellem nødt til at kravle op ad trapperne til 1. sal, bl.a. når han skal i bad. Han vil gerne have installeret en handikaplift i husets østlige gavl, hvor [person2] bor. På grund af placeringen af installationer og udsugning i huset, vil det være nærmest umuligt at installere handikapliften ved husets vestlige gavl. Han opsagde [person2]s lejemål i juni 2020, fordi hans hustru på grund af sine skader efter arbejdsulykken i 2019 havde vanskeligt ved at klare sig derhjemme. Det var ikke muligt for ham at tilbyde [person2] en anden lejlighed i hans ejendom ved opsigelsen.

Han vil gerne kunne samle hele sin familie i huset ved besøg, men det er ikke muligt på nuværende tidspunkt. Selv om hans bolig er stor, indeholder den ikke overskydende kvadratmeter, og han har bl.a. kontor i sit soveværelse.

Huslejen for [person2] har ikke været reguleret siden 2013. Så vidt han ved, kan [person2] på nuværende tidspunkt ikke få boligsikring, da lejemålet ikke udgør en selvstændig matrikel, men er en del af hovedejendommen. De ledige lejemål i området, som løbende bliver annonceret, er typisk selvstændige matrikler, og derfor vil [person2] kunne få boligsikring, hvis hun flytter.

[person2] har forklaret bl.a., at hendes bolig ikke er indrettet handikap-venligt. Der er trapper ved indgangen og yderligere trapper ved badeværelset. Samlet set er der således tre forskudte niveauer i stueplan. Hun modtager boligsikring i dag og bor fortsat i lejemålet med begge sine børn.

Når hun kigger ud ad sine vinduer mod haven, kan hun ikke se [person1]s terrasse, men alene en busk. Hun har ført flere sager mod [person1], bl.a. vedrørende lejeregnskab, og hun har vundet dem alle. Senest forsøgte [person1] i oktober 2022 via fogedretten at få hende udsat af lejemålet. Hun er ikke blevet tilbudt et andet lejemål af [person1]. Hun har kigget efter andre lejemål på hjemmesiden boligportal.dk, men der skal typisk betales tre måneders husleje samt tre måneders depositum forud for indflytningen, og det har hun ikke råd til. Herudover er huslejen i området generelt høj. Hun har betalt depositum i det nuværende lejemål og forventer at få dette retur ved en eventuel fraflytning.

[person3] har forklaret bl.a., at hun rettelig risikerer at blive lam i det ene ben i forbindelse med operationerne med stivgørelse af lænden. Hun er blevet opereret i hænderne og lider desuden af en leversygdom. Hun har fået bevilliget et handikaptoilet derhjemme i [by2] af kommunen, men der skal inden etableringen heraf indhentes en tilladelse fra boligforeningen. Hun opholder sig det meste af tiden i [person1]s bolig i [by1] og er nok 10 pct. af tiden i sin lejlighed i [by2]. Hun anvender alene sin lejlighed, når hun skal på arbejde, og hun arbejder i stigende grad hjemmefra i [by1]. Hun han slet ikke komme op på 1. salen i huset i [by1] på grund af sine hofteproblemer. Hun er derfor nødt til at bade i lejligheden i [by2]. Hendes hofter begyndte at låse omkring juni 2020 efter arbejdsulykken i 2019, og det var først på dette tidspunkt, at hun og [person1] drøftede en opsigelse af [person2]s lejemål.

Der er to trin inde [person2]s bolig, som skal planes ud, hvis [person1] får medhold i sagen. Liften til førstesalen kan alene placeres ved gavlen til [person2]s lejemål. Det vil være lagt mere omfattende at skulle ombygge de øvrige to lejemål, som ligger i forlængelse af hovedhuset eller de to selvstændige matrikler. De to tidligere fogedsager handlede om, at [person2] ikke havde betalt sin husleje til tiden, og [person2] reagerede først, da fogedretten kontaktede hende. [person2] har skrevet til [person1] flere gange, at hun ikke kan få boligsikring i det nuværende lejemål.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten tiltræder, at bestemmelsen i dagældende lejelovs § 83, stk. 1, litra a, indeholder hjemmel til at opsige et lejemål i en situation som den foreliggende, hvor lejemålet ønskes sammenlagt med udlejers bolig.

Det må efter bevisførelsen lægges til grund, at [person1] fortsat bor alene i boligen på 366 kvadratmeter på [adresse1] i [by1], og at han den 1. juni 2020 – mindre end en måned inden opsigelsen af [person2]s lejemål – indgik kontrakt om udlejning af 105 kvadratmeter af en anden del af ejendommen på [adresse1].

Landsretten finder på denne baggrund, af de grunde, som byretten har anført, og da det ikke af [person1] er godtgjort, at en handikaplift alene kan installeres ved husets østlige gavl, hvor [person2]s lejemål er beliggende, at en opsigelse af lejemålet ikke vil være rimelig, jf. dagældende lejelovs § 84, litra b. Det tiltrædes således, at [person1] ikke har været berettiget til at opsige lejemålet.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for landsretten betale 20.000 kr. til [person2] til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, hvorved er henset til sagens værdi, forløb og udfald.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] inden 14 dage betale 20.000 kr. til [person2]. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

LFR