/ GD 2023/34 V

GD 2023/34 V

LL § 32

Lejen for et småhus skulle ikke fastsættes på baggrund af et skyggebudget, da det ikke kunne udelukkes, at der fandtes sammenligningslejemål

Sagen omhandler en lejeaftale indgået den 1. november 2015 mellem U og L vedrørende et småhuslejemål i Kolding.  

L anmodede i juni 2018 Huslejenævnet om nedsættelse af lejen. Huslejenævnet traf i september 2018 afgørelse om at nedsætte lejen med begrundelse om, at lejen væsentligt oversteg den ansatte leje. Huslejenævnet fastsatte lejen på baggrund af et skyggebudget, idet nævnet ikke fandt, at der var tilsvarende sammenligningslejemål med omkostningsbestemt leje reguleret efter § 7.

Under sagen i boligretten forklarede nævnets formand baggrunden for huslejenævnets afgørelse. Boligretten vurderede herefter, at der på baggrund af nævnets formands forklaring, om en ikke-ajourført liste fra GI over bindingspligtige ejendomme, kunne være sket ændringer i lejens fastsættelse.

Boligretten fandt efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, at det ikke kunne udelukkes, at der fandtes sammenlignelige lejemål. L havde derfor ikke løftet bevisbyrden for, at lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Landsretten stadfæstede boligrettens afgørelse og fandt ligeledes, at det ud fra oplysningerne om lejemålet sammenholdt med oplysningerne fra GI og Huslejenævnet i Kolding samt dettes formand ikke kunne udelukkes, at der fandtes sammenlignelige lejemål. Der var derfor ikke grundlag for at ansætte lejen for lejemålet på baggrund af et skyggebudget.

Dom afsagt af Retten i Kolding den 5. oktober 2021 (BS-38479/2018-KOL)

Dom afsagt af Vestre Landsret den 28. februar 2022 (BS-39444/2021-VLR)

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 28. februar 2023

Sag BS-39444/2021-VLR (4. afdeling)

[person1]

(advokat Søren Vangsgaard)

mod

[person2]

(advokat Lars Kyhl Nielsen)

Boligretten i Kolding har den 5. oktober 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS38479/2018-KOL).

Landsdommerne Cecilie Maarbjerg Qvist, Anders Raagaard og Mads Legaard Toustrup (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellanten, [person1], har nedlagt påstand om frifindelse mod, at den årlige leje med virkning fra den 1. juli 2018 fastsættes til 57.000 kr. i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse af 27. august 2018, subsidiært et større beløb men mindre end 80.400 kr., og at indstævnte, [person2], skal betale lejedifferencen på 1.950 kr. for juli, august og september 2018 med tillæg af rente fra de respektive lejebeløbs forfaldsdatoer.

[person2] har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt fotos og en videooptagelse af [person1]s lejemål på Sct. Knudsvej […] i Kolding. Der er endvidere fremlagt lejekontrakter,

fotos og videooptagelser vedrørende en række lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Allé i Kolding.

Forklaringer

[person1] og [person2] har afgivet supplerende forklaring.

[person1] har forklaret, at hun vil betegne kvarteret, som hendes rækkehus ligger i, som et villakvarter. Det er de eneste rækkehuse i området. Der er omkring 8-9 minutters kørsel til Stejlbjerg-området og omkring 6-7 minutters kørsel til området ved Knud Hansens Vej.

Hun benytter rækkehusets vindfang til sine sko og jakker. Der er ingen varme i vindfanget, hvilket begrænser brugen. For omkring 3 år siden opstod der en utæthed, hvor der løb vand ned ad indersiden af yderdøren. Dette blev udbedret for omkring 2 år siden. Døren fra vindfanget og ind til køkkenet er den oprindelige yderdør. Den er skæv, og det trækker ind. Dette er forsøgt udbedret.

Hun benytter ikke den udvendige nedgang til kælderen, fordi det kræver en anden nøgle. Trappens belægning er på et tidspunkt blevet udbedret.

I køkkenet er der nogle forskellige detaljer, som hun vil betegne som sjuskefejl. Der mangler f.eks. en fuge ved beklædningen over komfuret, og gulvlisterne under skabene sidder ikke fast. Nogle steder giver gulvet sig i sammenføjningerne, og pladerne løfter sig lidt i enderne. Hun har været nødt til selv at opstille en el-radiator, fordi radiatoren i køkkenet ikke er varm nok.

Vinduerne er skiftet på 1. salen, men listen omkring et af vinduerne gaber lidt. Malerarbejdet er heller ikke gjort helt færdigt.

Udsugningen i badeværelset i kælderen har aldrig fungeret, mens hun har boet i huset. Hun gjorde opmærksom på det ved indflytningen, men hun har ikke hørt nærmere fra udlejer om det. Der er ikke nogen radiator i kælderværelset. Den eneste opvarmning er en lille radiator bag døren i badeværelset. Hun bruger kælderen til opbevaring.

[person2] har forklaret, at kvarteret ved Knud Hansens Vej har et dårligt ry på grund af beboerne. Huslejen er derfor meget lav, og området kan ikke sammenlignes med kvarteret, hvor rækkehuset ligger.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

[person1] har yderligere anført, at hvis der ikke er grundlag for at ansætte lejen efter et skyggebudget, skal den i stedet ansættes på baggrund af de sammenligningslejemål, der er fremlagt i landsretten.

[person2] har heroverfor anført, at [person1] ikke med det fremlagte har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Landsrettens begrundelse og resultat

[person1] har i første række gjort gældende, at der ikke findes relevante sammenligningslejemål, og at lejen for Sct. Knudsvej […] derfor skal ansættes på baggrund af et skyggebudget efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, 4. pkt. (nu lejelovens § 32). Hun har i anden række gjort gældende, at lejen skal ansættes på baggrund af de fremlagte oplysninger om lejemålene på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Allé.

Der er under sagen fremlagt lejekontrakter og huslejenævnsafgørelser vedrørende en række lejemål på bl.a. Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Allé i Kolding. For landsretten er yderligere fremlagt fotos, videooptagelser og andre oplysninger vedrørende nogle af disse lejemål samt enkelte andre lejemål beliggende i samme byggerier.

Efter oplysningerne om lejemålet Sct. Knudsvej […] sammenholdt med oplysningerne fra Grundejernes Investeringsfond og Huslejenævnet i Kolding samt dettes formand tiltræder landsretten, at det ikke kan udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. Det, der er fremlagt for landsretten, kan ikke føre til et andet resultat. Der er derfor ikke grundlag for at ansætte lejen for lejemålet Sct. Knudsvej […] på baggrund af et skyggebudget.

Herefter, og da [person1] ikke efter bevisførelsen har godtgjort, at lejen for Sct. Knudsvej […] væsentligt overstiger det lejedes værdi, stadfæster landsretten boligrettens dom.

Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for landsretten betale 35.000 kr. til [person2] til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Boligrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] inden 14 dage betale 35.000 kr. til [person2]. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Gebyr for udskriften 150 kr.

Er kroner ethundredefemti.

Udskriftens rigtighed bekræftes. Vestre Landsret,

Viborg den 6. oktober 2023

MCL